Работа сделанна в 2004 году

МУ П «Ремонтно-эксплуатационный участок 7» прохождение практики — Отчет по Практике, — 2004 год — Отчет По Второй Производственной Практике На Базе Организации Муп «Ремонтно-Э.

ОТЧЕТ по второй производственной практике на базе организации МУП «Ремонтно-эксплуатационный участок 7» СОДЕРЖАНИЕ 1. Задание на практику 2. Отзыв о практике 3. Общая характеристика организации 3.1 Наименование организации, её организационно-правовая форма, краткая история создания 3.2 Характеристика номенклатуры услуг и работ 3.3 Структура организации и функции её основных подразделений 4. Характеристика предприятия 4.1 Цели и задачи предприятия 4.2 Характеристика персонала, состав, профессионально квалификационная структура. 5. Содержание работ выполненных при прохождении практики 6. Выводы Список используемой литературы Приложения Приложение 1 Пример должностных инструкций бухгалтера Приложение 2 Акт обследования технического состояния жилого дома Приложение 3 Акт о приемке работ Приложение 4 Договор на выполнение работ Приложение 5 Договор социального найма жилого помещения Приложение 6 Договор с собственниками жилых помещений на оказание услуг по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества дома Приложение 7 Калькуляция Приложение 8 Памятка гражданину собственнику жилого помещения Приложение 9 Техническая характеристика по МУП «РЭУ-7» Приложение 10 Предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования Приложение 11 Периодичность плановых и частичных осмотров элементов и помещений зданий Приложение 12 Фотографии 3. Общая характеристика организации Наименование организации, её организационно-правовая форма, краткая история создания Муниципальное унитарное предприятие «Ремонтно-эксплуатационный участок — 7» г. Кумертау Республики Башкортостан, является право приемником в части прав и обязанностей реорганизованного муниципального предприятия «Коммунальник», создано в соответствии с решением Совета Муниципального образования Авиатор г. Кумертау от 03.12.2004 г. № 10-1. Предприятие является коммерческой организацией, не наделенной правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником.

Предприятие является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетные и иные счета в банках, круглую печать, содержащую его полное фирменное наименование и указание на его место нахождение.

Предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Предприятие подчиняется предписаниям и распоряжениям Управляющей компании Жилищно-коммунального хозяйства города Кумертау.

УК ЖХ является контролирующим и управляющим органом для «РЭУ-7». Всю отчетность, связанную с внешней и внутренней деятельностью предприятия РЭУ ежеквартально передает в управляющую компанию. В процессе осуществления своей деятельности РЭУ контактирует со многими организациями: нанимает для субподрядных работ, отчитывается и предоставляет информацию по установке водяных счетчиков.

В 2004 г. и прошедшем периоде 2005 г. продолжается работа по реформированию предприятий Жилищно-коммунального хозяйства города Кумертау, в соответствии с общероссийской концепцией реформирования отрасли.

Были реорганизованы предприятия МУП «Коммунальник» и МПТЖХ на базе которых были созданы 11 Ремонтно-эксплуатационных участков, МУП «Автотранспортная база», МУП «Управляющая компания Жилищно-коммунального хозяйства» и МУП «Ремонтник».

Характеристика номенклатуры услуг и работ

Более полное и эффективное использование местных сырьевых и трудовых. Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отде. Укрепление расшатавшихся сантехприборов приборов в местах их присоедин. Протирка электроплампочек, смена перегоревших электролампочек в лестни. Очистка кровли от мусора, грязи, листьев 10.

Характеристика предприятия

Характеристика предприятия 4.1

Цели и задачи предприятия

Составляет заявки и оформляет требования на материалы, инвентарь и о. За совершенные в процессе осуществления своей деятельности правонару. Производство товаров народного потребления и товаров производственно. За подготовку к отопительному сезону.

Содержание работ выполненных при прохождении практики

Количество На основе сметы заказывается необходимое количество материа. Ремонт вращающихся механизмов. Теплоизоляционные работы 17. Работа на высоте более 1.3 метра. Способ управления жилыми домами Обще. Перекрытия: организации по обслуживанию жилищного фонда обязаны обеспе.

Выводы При прохождении практики я ознакомилась с принципами действия предприятий в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Я ознакомилась с комплексом работ, которые выполняют организации, обслуживающие жилищный фонд. Можно сказать, что в процессе управления и обслуживания жилищного фонда самая тяжелая работа ложится на РЭУ и ремонтно-строительные организации.

В процессе работы на данном предприятии необходимы знания по части технической экспертизы и сметного дела. Опыт в этом деле незаменим. Я узнала, каких трудов стоит содержание инженерных сетей и зданий в хорошем состоянии.

Управляющая компания занимается координацией деятельности РЭУ и оптимизацией тарифов на услуги ЖКХ, разработкой инструкций, а так же контролем и составлением отчетов перед министерством ЖКХ. Жилищно-коммунальное хозяйство сложная структура в которой взаимодействуют различные службы, организации и предприятия.

Ответственность между ними разделена очень четко, и каждый отвечает за все в пределах своей компетенции.

В процессе прохождения практики я была поражена насколько огромно количество организаций с которыми РЭУ приходится вести дело ежедневно.

Четкое знание норм законодательства так же необходимо при работе, так это обеспечивает правомерность действий работников ЖКХ по отношению к гражданам.

Список используемой литературы 1. Территориальные единичные расценки на строительные работы «ТЕРР-2001», издание официальное. Кабинет министров РБ. Уфа 2002. 2. Устав предприятия 3. Жилищный Кодекс Российской Федерации 4. Должностные инструкции отдельных работников предприятия МУП «РЭУ-7» 5. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Серия «Закон и общество». Ростов н/Д: Феникс, 2004. 128 с.

Развернуть

Если Вам нужно дополнительный материал на эту тему, или Вы не нашли то, что искали, рекомендуем воспользоваться поиском по нашей базе работ: МУ П «Ремонтно-эксплуатационный участок 7» прохождение практики

Что будем делать с полученным материалом:

Инновационные механизмы УПРАВЛЕНИя эксплуатацией ЖИЛИЩНОго фонда В УСЛОВИЯХ РЕФОРМИРОВАНИЯ жкх

На правах рукописи

Рыбальченко Михаил Борисович

ИННОВАЦИОННЫЕ МЕХАНИЗМЫ

профессиональной переподготовки и повышения квалификации

руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы»

ГОУ ДПО ГАСИС

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Спектор Владимир Аркадьевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Павлова Светлана Александровна

кандидат экономических наук, доцент

Артемьев Николай Валентинович

Ведущая организация: Институт экономики РАН

Защита состоится «14» ноября 2008 года в 14:00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.043.01 по присуждению учёной степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» ГОУ ДПО ГАСИС по адресу: 129272, г. Москва, Трифоновская улица, 57, ауд. 208.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ДПО ГАСИС и на сайте академии www.gasis.ru .

Автореферат разослан «14» октября 2008 г.

Учёный секретарь

Диссертационного совета Д 212.043.01,

к.э.н. доцент Семёнов С.Ю.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Новый Жилищный кодекс РФ определил необходимость и главные цели реформирования жилищно-коммунального хозяйства ЖКХ , среди которых основной является переход к экономическим отношениям между государством, предприятиями ЖКХ и потребителями, адекватным принципам рыночной экономики. Развитие рыночных принципов функционирования ЖКХ потребовало совершенствования системы управления отраслью, обеспечения эффективной эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с Жилищным кодексом РФ собственники жилых помещений должны осуществлять в своих интересах управление эксплуатацией жилых домов при минимальном вмешательстве органов власти. Вовлечение собственников в управление своей недвижимостью призвано повысить их ответственность за её состояние.

Такой взгляд на проблему определил объективную необходимость разработки и практического применения инновационного механизма управления эксплуатацией жилищного фонда, предусматривающего коренные изменения организационных схем и экономических отношений между местными органами исполнительной власти, предприятиями ЖКХ и собственниками жилых помещений. Реализация основных положений Жилищного кодекса РФ требует разработки скоординированной системы мероприятий, направленных на формирование мотивации деятельности участников жилищно-коммунальных отношений на достижение целей реформирования.

Поиск комплексного рационального решения этой проблемы определяет актуальность исследований по теме диссертации.

В области управления инновациями и инвестиционной деятельностью автор обратился к трудам отечественных учёных и специалистов: Аньшина В.М. Ильенковой С.Д. Крылова В.И. Оголевой Л.Н. Румянцева А.А. Фатхутдинова Р.А. Шемякиной Т.Ю. а также работам зарубежных учёных Друкера П. Давила Т. Коллиса Д. Монтгомери С. Такара Р. Харгадана Э. Эпштейна М.

В области экономики и строительства и управления эксплуатацией жилищного фонда автор опирался на работы российских учёных и специалистов Абызова М.А. Бузырева В.В. Балабанова И.Т. Воронина А.Г. Гордеева Д.Д. Дронова А.А. Зерновой М.А. Иванова С.Г. Кирилюка А.М. Сиваева С.Б. Симеонова Ю.С. Спектора В.А. Филимонова С.Л. Чернышова Л.Н. Чекалина В.С. Черешнева М.А. Черняка В.З. Широкова А.И.

Лидирующие позиции в разработке инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда занимает Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород и ряд других крупных городов России. Представляет большой научный и практический интерес обобщение их опыта разработки и применения новых схем управления структурами ЖКХ и, в первую очередь, его основным звеном жилищным фондом. Эксперименты, проведённые с целью практической отработки инновационного механизма управления жилищным фондом, в данном исследовании проводилось применительно к условиям Москвы, но его результаты могут стать объектом коммерческой реализации для других городов Российской Федерации, что позволяет рассматривать эти результаты как инновации, направленные на цели реформирования коммунального хозяйства.

Объективная необходимость совершенствования механизма управления эксплуатацией жилищного фонда и, в частности, управления эксплуатацией многоквартирных домов, определяется следующими обстоятельствами:

сложностью решения задач улучшения содержания многоквартирных жилых домов, повышения качества жизни населения при сложившихся жёстко централизованных методах эксплуатации жилищного фонда

практическим завершением процесса приватизации жилья и экономически обоснованным стремлением переложить основную ответственность за сохранность жилищного фонда на собственников жилья, что требует децентрализации управления эксплуатацией жилищного фонда на основе применения рациональных форм самоуправления

задачами сокращения бюджетных расходов на эксплуатацию жилищного фонда с перекладыванием этих затрат, в основном, на собственников и нанимателей жилых помещений.

Цель данного исследования состоит в разработке инновационных организационно-экономических механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, адекватного задачам реформирования ЖКХ применительно к условиям рыночной экономики, который будет способствовать повышению эффективности функционирования городского хозяйства.

Для достижения поставленной цели исследования в диссертации выделен и решён комплекс взаимосвязанных научно-методических задач, среди которых основными являются:

обоснование основных направлений формирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда на основе анализа его современного состояния и задач развития

совершенствование методов управления инновациями в области эксплуатации жилищного фонда с использованием экономических оценок альтернативных вариантов решения поставленных задач

разработка рекомендаций по демонополизации хозяйственной деятельности в системе управления эксплуатацией жилищного фонда и усиление конкуренции в этой области

обоснование путей повышения роли и экономической ответственности собственников жилых помещений за эффективную эксплуатацию принадлежащего им недвижимого имущества

анализ зарубежного опыта совершенствования управления жилыми домами.

В процессе исследования использовались различные методы и принципы экономической теории и практики: анализ и синтез, сочетание исторического и логического подходов, гипотеза, обобщение, математическая статистика и моделирование и др.

Информационной основой исследования послужили законы Российской Федерации, связанные с переходом к рыночной экономике, нормативные и методические документы по проблемам развития ЖКХ в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, статистические данные, материалы конференций и семинаров по проблемам управления жилищным фондом.

Объектом исследования явилась система управления эксплуатацией многоквартирных жилых домов в городе.

Предметом исследования выступает совокупность внутриотраслевых и внешних организационных связей и экономических отношений ЖКХ и населения, возникающих при формировании инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда города.

Научная новизна результатов исследования заключается в разработке инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, соответствующих основным направлениям реформирования ЖКХ.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну диссертационной работы, полученных лично автором, можно выделить следующие:

По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» управление инновациями и инвестиционной деятельностью :

1. Разработаны методы управления инновациями в организации городского хозяйства, включающие выбор критериев экономической и социальной эффективности при сравнении альтернативных вариантов управления эксплуатацией жилищного фонда и принципы уменьшения рисков при переходе на инновационные механизмы управления. Применение этих методов позволили сформировать рациональную организацию управления, развить конкуренцию на рынке управления жильём, обеспечившие снижение бюджетных расходов на эксплуатацию многоквартирных жилых домов, улучшение их содержания, повышения качества жизни населения.

2. Предложена система мониторинга за разработкой и внедрением инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, использование которой способствовало сокращению затрат ресурсов и времени на проведение исследований и экспериментальную проверку эффективности внедрения полученных результатов в практическую деятельность организаций.

3. Разработаны организационно-экономические принципы функционирования инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, включая структурные схемы самоуправления собственников жилья товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы , формы взаимодействия новых структур с предприятиями городского хозяйства и местной исполнительной властью. Использование инновационных механизмов позволяет обоснованно разделить между управляющими организациями и коммунальными предприятиями финансовые потоки, активно использовать экономические рычаги улучшения содержания жилых домов.

По специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством» экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами экономика строительства :

1. Выявлены основные проблемы, тормозящие развитие экономической реформы в жилищно-коммунальном хозяйстве и требующие первоочередного решения в сфере управления эксплуатацией жилищного фонда.

2. Разработаны предложения по областям рационального применения различных схем управления эксплуатацией жилищного фонда по привлечению дополнительных источников финансирования их деятельности путём активизации предпринимательства с использованием объектов общей собственности.

3. Разработан состав стандарта эксплуатации жилых домов, позволяющий регламентировать систему экономических взаимоотношений, прав и обязанностей собственников жилья и управляющих компаний.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования определяется возможностью совершенствования методов управления эксплуатацией жилых домов в соответствии с современными задачами перехода ЖКХ на условия функционирования в системе рыночной экономики. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определённый вклад в методы управления инновациями и могут быть использованы при дальнейшем изучении вопросов, связанных с инновационным развитием организационных форм и экономических отношений в системе жилищно-коммунального хозяйства.

Практическая значимость данного исследования состоит в возможности использования полученных результатов при формировании и организации деятельности структур самоуправления жилищным фондом во взаимодействии с коммунальными предприятиями. Внедрение результатов проведённого исследования на практике позволит: создать эффективные коммуникации в системе «власть» «бизнес» «потребитель», при которой для каждой стороны определён партнёр для диалога по вопросам экономической поддержки, расчётов за оказанные услуги и ответственности за их качество обоснованно подходить к выбору из большого количества активно работающих на рынке коммерческих управляющих компаний той, которая готова предложить свой потенциал для решения поставленных задач.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора общим объёмом 26,47 п.л.

Предложения по практическому использованию разработанных в диссертации инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда обсуждены и одобрены на научно-практических семинарах руководителей и специалистов предприятий и организаций ЖКХ на кафедре экономики и инвестирования Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы ГОУ ДПО ГАСИС .

Материалы диссертации используются в учебном процессе ГАСИС при подготовке учебных пособий, чтении лекций, проведении практических занятий по дисциплине «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства».

Логика и структура работы. Цель и задачи исследования предопределили логическую последовательность изложения материала работы и её структуру. Диссертация состоит из введения, трёх глав, заключения и списка использованной литературы. Диссертация включает 140 страниц машинописного текста, 17 рисунков, 14 таблиц. Список использованной литературы содержит 69 наименований.

Содержание диссертации раскрывается в нижеприведённой последовательности.

Глава 1. Методологические основы и экономические принципы управления инновациями в ЖКХ.

1.1 Реформирование ЖКХ и современные проблемы управления эксплуатацией жилищного фонда.

1.2 Основные направления инновационного совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда.

Глава 2. Развитие экономических отношений в жилищной сфере при переходе на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилых домов.

2.1 Основные факторы эффективного управления эксплуатацией жилищного фонда

2.2 Инновационные формы управления жильём и совершенствование организационно-экономических связей в ЖКХ.

Глава 3. Формирование инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда.

3.1 Пообъектное управление эксплуатацией жилых домов.

3.2 Развитие конкуренции в сфере управления жилищным фондом.

3.3 Эффективность перехода на инновационные механизмы управления эксплуатацией жилья и возможности снижения рисков.

Заключение.

Список использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Необходимость разработки и применения инновационных механизмов управления эксплуатацией жилых домов определена в диссертации на основе анализа современного состояния жилищного фонда в городах. Результаты анализа свидетельствуют о том, что современный жилищный фонд как основной объект ЖКХ различен по своей структуре и техническому состоянию, формам собственности и качественным характеристикам. Так, например, по состоянию на 01.01.2007 г. в Москве зарегистрировано 39674 жилых строений с общей площадью 205,4 млн.кв.м. имеющих 19,9 млн. кв. м площади встроено-пристроенных помещений. В среднем на проживающего приходится 19,7 кв.м. общей площади. Общее число квартир в 2006 г. достигло 3726,5 тысячи, в среднем общая площадь одной квартиры составляет 55,1 кв. м. Развитие жилищного фонда Москвы за период 2000-2006 гг. характеризуется данными таблицы 1.

Таблица 1

Рост жилищного фонда города

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

Число жилых строений 39167 39353 39491 39524 39550 39648 39674

Общая площадь жилищного фонда, млн. кв. м 185,1 188,2 191,8 195,2 198,8 201,7 205,4

Число квартир, тыс. 3422,9 3480,6 3530,1 3576,7 3622,6 3656,9 3726,5

Приходится общей площади на квартиру, кв. м 54,1 54,1 54,3 54,6 54,9 55,2 55,1

Приходится жильцов на одну квартиру, человек 3,0 3,0 2,9 2,9 2,9 2,9 2,8

Приходится кв. м. общей площади жилищного фонда на 1 жителя 18,3 18,3 18,5 18,8 19,1 19,4 19,7

За последние годы существенно возросла доля частного жилищного фонда. По состоянию на 01.01.2007 г. количество приватизированных жилых помещений составляет более 2 млн. количество жилых помещений, находящихся в частной собственности по договорам купли-продажи, мены и другим основаниям составляет 758148 единиц.

Жилищный фонд характеризуется высокой степенью капитальности, что подтверждается представленными в таблице 2 показателями.

Таблица 2

Структура жилых строений в Москве по капитальности

Типы жилых домов Доля в общем объёме жилой площади, %

1. Кирпичные дома 39,1

2. Панельные дома 28,6

3. Блочные дома 16,1

4. Деревянные дома 12,6

5. Монолитные дома 2,1

6. Прочие 1,5

Основная часть жилищного фонда построена в период 1946-1995 гг. 76,7% , его возрастная структура характеризуется данными табл. 3.

Таблица 3

Распределение жилищного фонда Москвы по периодам строительства

Периоды постройки Общая площадь жилых помещений

тыс. кв. м %

До 1920 г. 3283,5 1,6

1921-1945 гг. 5721,9 2,8

1946-1970 гг. 70104,8 34,2

1971-1995 гг. 87316,7 42,5

После 1995 г. 38887,6 18,9

Важнейшей характеристикой жилищного фонда является его техническое состояние. По общей площади в жилых строениях распределение жилищного фонда по техническому состоянию в Москве характеризуется следующими показателями 80% находятся в хорошем и удовлетворительном состоянии, а соответственно 20% в неудовлетворительном и ветхом состоянии. В целом по России доля ветхого и аварийного жилищного фонда составляет 3,2%. Благоустройство городского жилищного фонда характеризуется следующими показателями: водопроводом обеспечено 88% жилья, канализацией 86%, отоплением 91%, газом 68%, ванными и душем 81%, горячим водоснабжением 79%, напольными электроплитами 23%.

Анализ накопленного опыта управления эксплуатацией жилищного фонда позволил в диссертации сделать вывод о целесообразности концентрации основных усилий при решении задачи улучшения этого управления на низовых звеньях управления жилищным фондом. Жилищный кодекс Российской Федерации поставил перед местными органами самоуправления и собственниками жилых помещений задачи реформирования системы управления эксплуатацией жилищного фонда, что должно позволить переложить основную ответственность и бремя расходов по содержанию жилищного фонда на собственников помещений. Особенно остро эти проблемы стоят в части содержания многоквартирных домов.

Основные цели реформирования ЖКХ связаны с обеспечением населению условий проживания, отвечающих стандартам качества при одновременном снижении издержек производителей услуг и соответственно тарифов, что должно создать предпосылки для перехода отрасли на режим самоокупаемости. Анализ опыта проведения экономической реформы в промышленности и строительстве позволил выделить в диссертации основные пути достижения поставленных целей. Это предполагает переход на принципы пообъектного управления домами, на договорные отношения, развитие конкурентной среды, предоставление потребителям возможности влиять на объём и качество потребляемых услуг, совершенствование системы оплаты жилья и коммунальных услуг, дифференциацию оплаты в зависимости от качества и местоположения жилья в сочетании с совершенствованием системы социальной защиты населения упорядочение системы льгот, усиление адресной направленности выделяемых на эти цели средств .

Как показал анализ опыта эксплуатации жилья, одним из основных направлений реализации целей реформирования ЖКХ является перестройка на основе инновационных механизмов управления во всех звеньях организационной структуры отрасли и, прежде всего, в жилищном фонде, призванная создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирных домах. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом: непосредственное управление, управление товариществом собственников жилья ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управление коммерческой управляющей организацией. При этом отношения между органами власти, собственниками и управляющими компаниями основываются на коммерческом расчёте. Проведённые исследования показали, что обоснованный выбор осуществить можно только с учётом экономических интересов всех участников. Эти обстоятельства определили необходимость разработки инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда, развития организационных схем взаимодействия с коммунальной инфраструктурой.

В качестве основных целей совершенствования управления эксплуатацией жилищного фонда в диссертации выделены, во-первых, разработка дифференцированной по временным этапам системы контрольных параметров роста социальной и экономической эффективности жилищного фонда во-вторых, развитие конкуренции в сфере управления эксплуатацией жилых домов в-третьих, создание методических центров, которым будет поручен мониторинг, анализ и разработка инновационных предложений по совершенствованию форм и методов управления в системе эксплуатацией жилищного фонда, а также информационное обеспечение всех звеньев управления.

Механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда в диссертации предусмотрено формировать с учётом сложившейся трёхуровневой системы управления самой отраслью, включающей федеральный центр в виде Министерства регионального развития, органы местного самоуправления и многочисленные низовые звенья управления эксплуатацией жилищного фонда. Практическая реализация инновационных механизмов связана с привлечением значительных инвестиций. Источником этих инвестиций являются как средства федерального и местного бюджетов, так и определённая доля доходов коммунальных предприятий от реализации своих услуг потребителям.

Действующая система управления эксплуатацией жилищного фонда сложилась в результате ряда мероприятий по её реформированию, начатых в 1991 г. и имеющих своей целью адаптацию к условиям рыночных отношений. Необходимость реформирования структуры управления была вызвана как существенно меняющимися условиями функционирования экономики в целом, так и ЖКХ в частности. При этом коренные изменения затронули такие фундаментальные факторы как структура собственности на жилищный фонд и другие основные фонды в жилищной сфере, появление значительного числа собственников и развитие организационно-правовых форм субъектов хозяйствования, формирование конкурентной среды и договорных отношений между производителями и потребителями услуг.

Проведённые исследования свидетельствуют о том, что важнейшим элементом инновационных механизмов управления эксплуатацией жилья должна стать передача управления многоквартирными домами товариществам собственников жилья ТСЖ , которое рассматривается как низовое звено управленческой структуры, отвечающее за состояние жилищного фонда. В диссертации предусматривается развитие новых принципов управления жилищным фондом, в т.ч. принципа рационального распределения функций принципа разделения ответственности за достижение планируемых результатов принципа пообъектного управления. Управление жилищным фондом рассматривается как совокупность эффективных действий собственников или от их лица управляющего , направленных на сохранение основных качеств недвижимости или её приращения в интересах собственников жилья в рамках установленных правил эксплуатации жилых объектов. В диссертации разработаны принципы распределения функций в системе управления жилищным фондом города.

В целях создания благоприятных условий для деятельности новых низовых звеньев управления жилыми домами предполагается усовершенствовать действующую в базисном периоде систему бюджетного финансирования содержания и ремонта общих помещений. В диссертации разработаны методы, позволяющие улучшить условия создания у низовых звеньев управления дополнительных источников финансирования их деятельности. Развитию инициативы будет способствовать система стимулирования активизации предпринимательской деятельности товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов. Частью такой системы могло бы стать предоставление им налоговых льгот при использовании в предпринимательской деятельности объектов общей собственности, включая земельные участки. Этим же целям послужит передача в аренду низовым звеньям управления домами определённой доли принадлежащих городу нежилых помещений.

При разработке инноваций в сфере управления жилищным фондом был проанализирован опыт реформирования ЖКХ в других странах. Анализ зарубежной практики реализации жилищной политики, проведённый в диссертации по материалам литературных источников, позволил выявить общие для всех национальных систем методы смешанного консолидированного финансирования и постоянного взаимодействия властей с жителями капитально ремонтируемых или реконструируемых домов. Во многих странах мира существует кредитование, способствующее развитию жилищно-коммунальной инфраструктуры. Основными инструментами государственной поддержки в странах ЕС являются выдача кредитов с низкой процентной ставкой на ремонт зданий с частичным финансированием за счёт собственных средств собственников , выделение безвозмездных жилищных субсидий, выплата премий собственникам за улучшение качества жилища. При этом базисной основой структуры управления эксплуатацией жилищного фонда являются различные формы самоуправляющихся объединений собственников кондоминиумы и др. .

Для детальной проработки инновационных механизмов управления жилищным фондом были проведены эксперименты, которые позволили выявить проблемы, препятствующие распространению практики использования оправдавших себя товариществ собственников жилья. На этапе создания ТСЖ дело тормозится тем, что в 90% домов не составлена опись общего имущества, что не позволяет определить доли каждого собственника, составить перечень работ и состав затрат на содержание и ремонт общего имущества. Существенным препятствием созданию ТСЖ является нежелание жителей брать на себя ответственность за содержание домов, в которых не был проведён капитальный ремонт. По-видимому, назрела необходимость установить порядок, предусматривающий, что капитальный ремонт в первую очередь проводится в домах, подготовленных к передаче в управление ТСЖ. Бюджетные средства на капитальный ремонт домов следует переводить непосредственно на счета ТСЖ. Важным условием успешного создания ТСЖ является передача земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений. Целесообразно ускорить межевание жилых кварталов с первоочередным проведением соответствующих работ на территориях, где расположены дома, передаваемые в управление ТСЖ и ЖСК.

Серьёзным препятствием при передаче домов в управление ТСЖ является завышение ресурсоснабжающими организациями цен на коммунальные услуги. Для устранения этого препятствия в диссертации рекомендовано разработать и утвердить формы договоров ТСЖ с поставщиками ресурсов, учитывающие интересы обеих сторон и включающие единые для всех условия их заключения.

Весьма важным аспектом применения инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда является организация финансирования капитального ремонта многоквартирных домов. В Москве эта проблема решается, в основном, за счёт средств городского бюджета. Финансовые ресурсы Москвы позволяют обеспечивать инвестициями крупные городские социальные программы. Учитывая высокую стоимость капитального ремонта многоэтажных зданий, ТСЖ и кооперативам рекомендовано постепенное накопление нужных средств, а также использование банковского кредита.

Выявленные в ходе анализа проблемы послужили в диссертации основой для обоснования приоритетных направлений дальнейшего совершенствования механизмов управления жилищным фондом. В этих целях в ходе данного исследования автором был проведён анкетный опрос репрезентативной группы жителей Москвы из 500 человек, который показал, что на первом месте среди всех проблем стоит рост платежей за жилищно-коммунальные услуги 46% . Большое число горожан недовольно техническим состоянием квартир 29% опрошенных .

Одной из задач, решаемых в диссертации, явилась разработка организационных форм демонополизации хозяйственной и управленческой деятельности в сфере эксплуатации жилья. В целях обоснованного подхода к выбору этих форм в ходе исследования была разработана классификация ключевых факторов, влияющих на этот выбор см. рис. 1 . На основе комплексного анализа взаимодействия этих факторов в диссертации сделан вывод, что вариант управления с использованием ТСЖ и вариант привлечения частной управляющей компании практически одинаково приемлемы для собственников жилья и для местной администрации.

Обоснованные в работе инновационные механизмы управления эксплуатацией жилищного фонда предусматривают переход к модели пообъектного управления и планировании доходов и расходов, ориентированных на достижение сохранности общего имущества собственников, эффективное использование ресурсов в масштабе конкретного жилого дома. Для формирования конкурентной среды в сфере управления жильём рекомендуется приватизация и акционирование ГУП Дирекций единого заказчика, что создаст условия для привлечения частного бизнеса в управление и обслуживание жилья.

Повышение эффективности использования бюджетных средств в диссертации предусмотрено достигать путём расширения адресной поддержки эксплуатации и ремонта общего имущества в жилых домах, переориентации средств, направляемых из городского бюджета ресурсоснабжающим предприятиям на субсидии, выделенные ТСЖ и другим объединениям собственников. Особого внимания требует регулирование ценовой и тарифной политики в сфере предоставления жилищных услуг и выполнения ремонтно-строительных работ при капитальном и текущем ремонте общего имущества.

В диссертации рекомендуется создание сервисных центров по оказанию консультативной помощи ТСЖ, которая может охватывать ведение бухгалтерского учёта, организацию приёма платежей, обеспечение содержания и ремонта общего имущества и др. Целесообразно поручить этим центрам информационно-разъяснительную работу среди собственников помещений о стоимости содержания и ремонта многоквартирных домов, о необходимости постепенного накопления средств на эти цели. Обоснована также целесообразность реорганизации единых информационно-расчётных центров ГУ ЕИРЦ в государственные учреждения «Инженерные службы» административных округов и районов, на которые следует возложить дополнительные обязанности представлять интересы города как собственника помещений в многоквартирных домах, а также координацию деятельности инженерных служб, включая подготовку планов расчёта бюджетных средств по статьям «расходы по эксплуатации жилищного фонда» и «субсидии на покрытие убытков теплоснабжающих организаций» и др.

В результате реализации инновационных механизмов управления жилищным фондом ожидается развитие конкурентной среды в сфере управления многоквартирными домами, объединение товариществ собственников жилья в ассоциации для совместного управления многоквартирными домами, развитие системы договорных отношений между ТСЖ, управляющими фирмами, подрядными и ресурсоснабжающими организациями. Новая структура управления создаёт систему экономических взаимоотношений, прав, обязанностей, целей и видов деятельности, позволяющую комплексно решать задачи по обеспечению нормальных условий проживания и выполнения функций собственника, управляющего финансовыми потоками и эффективно использующего коммерческую недвижимость с целью получения дополнительного дохода. Для регламентации этой системы в диссертации разработан состав стандарта эксплуатации жилых домов.

Важным этапом привлечения коммерческих структур на рынок управления домами и развития конкуренции в этой сфере является организация их конкурсного отбора. Анализ показал, что экономически устойчивая деятельность этих фирм с надлежащим качеством услуг и приемлемыми ценами возможна при наличии в управлении не менее нескольких сот тысяч кв.м. общей площади в домах, находящихся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии. Очевидно, что коммерческие организации будут выходить на рынок управления домами только на те объекты, где будет обеспечены предпосылки их экономической устойчивости.

Экономические и социальные результаты реализации программных мероприятий характеризуются:

созданием конкурентного рынка управляющих организаций с количеством субъектов, достаточным для свободного выбора

наличием унитарных предприятий, управляющих жилищным фондом, находящимся в неудовлетворительном и ветхом состоянии

системой регулирования стоимости жилищных услуг и контроля их качества

переходом на полную оплату населением жилищных услуг с обеспечением мер адресной социальной поддержки малообеспеченных семей.

При реализации инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда следует учитывать риски как внутренние, возникающие внутри ТСЖ, управляющих организаций и связанные с неэффективным управлением, так и внешние риски, возникающие под воздействием факторов социально-экономического и политического характера. В диссертации минимизация рисков предусмотрена путём создания эффективной институциональной среды, значительных объёмов обновления и капитального ремонта изношенного жилищного фонда, формирования равноправных условий для ТСЖ и управляющих компаний, развития системы обучения, подготовки и переподготовки кадров, функционирования органов управления, адаптированных к конкурентно-рыночным отношениям в сфере ЖКХ.

В заключении диссертации сформулированы основные выводы и предложения по разработке и применению инновационных механизмов управления эксплуатацией жилищного фонда в ходе осуществления в ЖКХ экономической реформы.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ

ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Рыбальченко, М.Б. Управление инновациями в организационной структуре жилищно-коммунального хозяйства. Текст / М.Б. Рыбальченко // Журнал «Интеграл» М. 2008, №5 0,3 п.л. .

2. Рыбальченко, М.Б. Реформирование ЖКХ на основе инновационных схем управления. Текст / М.Б. Рыбальченко // Журнал «Интеграл» М. 2008, №6 0,3 п.л. .

3. Спектор, В.А. Рыбальченко, М.Б. Инновационные принципы совершенствования управления жилищно-коммунальным хозяйством. Учебное пособие. Текст М. ГОУ ДПО ГАСИС, 2008, 2,5 п.л. .

4. Спектор, В.А. Рыбальченко, М.Б. Опыт и эффективность перехода ЖКХ на инновационные формы управления. Учебное пособие. Текст М. ГОУ ДПО ГАСИС, 2008, 2,5 п.л. .

5. Рыбальченко, М.Б. Повышение эффективности управления городским хозяйством в условиях перехода на рыночные методы хозяйствования. Текст / Рыбальченко М.Б. // М. Изд-во «Юго-Восток сервис», 2006 20,87 п.л. .

Подписано в печать 13.10.2008. Сдано в производство 14.10.2008.

Формат бумаги 60х90/16. Усл. печ. л. 1.

Тираж 100 экз. Заказ № ДС 55/08

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57.

Дорогие друзья!

Издательский Дом ПАНОРАМА — это сотни специалистов, занятых производством более чем 100 журналов и интернет-проектов. Мы стабильно работаем и динамично развиваемся. На нашем сайте нет информации о вакансиях вы найдете их на сайте Superjob , но мы всегда найдем применение каждому, кто готов участвовать в реализации проектов ИД ПАНОРАМА и соответствует нашим корпоративным требованиям.

Дирекция ИД ПАНОРАМА

Ежемесячный информационно-аналитический профессиональный журнал, адресованный руководителям и специалистам управляющих и сервисных организаций и компаний. Публикуемые в нем материалы также могут представлять интерес для руководства и специалистов некоммерческих партнерств и саморегулируемых организаций, объединяющих управляющие организации, работающие в сфере управления эксплуатациеи зданий и сооружений, а также для руководства и членов жилищных объединений и просто собственников жилья, выстраивающих отношения с управляющими компаниями.

Тематика издания охватывает широкий спектр сооружений: коммерческая недвижимость, здания общественного назначения, гостиницы и общежития, социальные, спортивные и развлекательные объекты, здания различных инфраструктур: транспорта, связи, промышленности и жилищная сфера.

Ещё вчера понятие эксплуатации зданий в жилищной сфере подразумевало деятельность специалистов в области содержания и обслуживания многоквартирных домов. Сегодня же эти задачи распространяются и в малоэтажное строительство: коттеджные поселки, таунхаусы, товарищества индивидуальных застройщиков. Эта сфера всё более профессионализируется, подвергается сложнейшей реструктуризации. Законодательство, регулирующее область жилищных правоотношений стремительно развивается, в сферу пришло саморегулирование участников рынка.

Большие изменения в сфере управления зданиями ожидаются также в связи с программами Правительства Российской Федерации, направленными на комплексную модернизацию жилищной и коммунальной сфер, энергоэффективность и ресурсосбереженеие.

Эти и другие темы будут находить отражение в статьях этого специализированного издания.

Основной идеологией издания является совмещение интересов профессионального сообщества, деятельность которого связана с управлением зданиями и сооружениями, с одной стороны, и ответственного собственника объекта недвижимости начиная от собственника квартиры до владельца промышленного гиганта в решении задач эффективного содержания здания и сохранения его эксплуатационных свойств и экономических показателей.

Журнал рассчитан на руководство и специалистов предприятий и организаций, позиционирующихся на рынке управлении и эксплуатации зданиями и сооружениями различного назначения, руководителей и специалистов органов местного самоуправления и государственной власти, отраслевых департаментов и ведомств, отделов и управлений, занимающихся жилищной и коммунальной областями, руководителей и специалистов предприятий и ведомств, имеющих ведомственный и специализированный жилищный фонд включая Минобороны, Минатом и др. , руководителей и специалистов предприятий и организаций смежных отраслей страховые компании, банки, производители и поставщики оборудования, технологий, энергосервисные компании и т.д. , руководство и членов жилищных объединений и организаций, собственников жилья, имеющих дело с управляющими компаниями.

Издается при информационной поддержке Всероссийской Ассоциации некоммерческих организаций по содействию и развитию товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов Ассоциации ТСЖ и ЖСК и некоммерческой организации Фонд Новая Евразия .

Главный редактор — Юнисова Е.И. исполнительный директор Всероссийской Ассоциации некоммерческих организаций по содействию и развитию ТСЖ и ЖСК, руководитель Некоммерческого партнерства жилищных объединений и граждан за сохранение и улучшение жилища, член Общественного совета при федеральной службе по тарифам РФ.

Ежемесячное издание. Объем -80 страниц. В свободную продажу не поступает.

Http://expluatation.panor.ru

Каждый номер состоит из нескольких основных разделов, которые являются тематическими

Открывающий раздел новостной.

— События в сфере недвижимости

Второй раздел аналитический

В нем можно найти отражение таких тем, как общие вопросы рынка, технологии в различных направлениях сферы управления и эксплуатации недвижимости, позиция государственной власти по тем или иным вопросам жилищного хозяйства. государственно-частное партнерство, информация и комментарии по правовой базе законы, нормативные акты , теоретические вопросы применения различных технологий, общая экономическая ситуация и перспективы. Возможны комментарии-вставки экспертов и специалистов.

— Куда идёт рынок

— Государственная позиция

— Мнение эксперта

Третий раздел — посвящен практическим вопросам управления эксплуатацией зданий в различных направлениях: жилье, административные здания, производственные и складские комплексы, социальная сфера, транспорт и т.д.

Этот раздел основной в журнале. Он состоит из рубрик, содержание которых ясно из их названия и отражает структуру управления в различных аспектах: с точки зрения надежности и безопасности, с точки зрения экономической эффективности, энерго и ресурсосбережения и т.п. Здесь также описываются примеры практик применения инноваций, модернизации, воплощенные экономические модели.

— малоэтажная застройка

Экономика управления

Рекомендации специалистов

От редактора

Помимо основных рубрик издание может содержать рекламные материалы и информационные статьи рекламного характера.

ПРИЛОЖЕНИЯ К ЖУРНАЛУ

В целях лучшего информирования читателей о различных аспектах той или иной проблемы выпуски журнала могут сопровождаться специальными приложениями, могут выпускаться как по типу Журнал в журнале , так и в виде отдельных брошюр.

Выпуски приложений к журналу формируются на базе отдельных рубрик.

К примеру: тематические —

— о ТСЖ и для ТСЖ

— для коммерческих управляющих компаний:

— Энергоэффективность и ресурсосбережение,

— бухгалтерия для многоквартирного дома,

— правовые аспекты деятельности ТСЖ. ЖКХ. УК и др.

Цель приложений: дать читателю в более концентрированной форме информацию и материалы, необходимые в их повседневной деятельности. Приложения могут содержать не только нормативные, методические и практические материалы, но и примеры практической деятельности и правоприменительной практики, зарубежный опыт и т. д.

3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /% 3D k 456897bde6842c469984261a7edd08b3 /%